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Los contratos de arras que se pueden firmar antes de comprar una vivienda

Se trata de un acuerdo privado en el que se entrega una señal como garantía del cumplimiento de una obligación, aunque según el tipo de arras las compensaciones por incumplimiento serán distintas.

La compraventa de una vivienda es un trámite que puede alargarse varios meses hasta que finalmente quede formalizada. Para garantizar el cumplimiento de lo pactado y evitar que una de las partes se eche para atrás se puede recurrir al contrato de arras. Se trata de un acuerdo privado en el que comprador y vendedor se comprometen a llevar a cabo la operación y el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de garantía.

En este contrato se deben especificar los datos de las partes, del inmueble, el precio total de la compraventa, la cantidad que se entrega como señala, la forma de pago del resto del precio y el plazo máximo para otorgar la escritura. Una vez firmado este acuerdo, las partes deben cumplirlo y en caso de no hacerlo asumirán las consecuencias que igualmente constan en el contrato. Las consecuencias del incumplimiento dependen del tipo de arras pactado. Existen tres opciones diferentes, confirmatorias, penitenciales o penales, y la firma de una u otras será a voluntad de las partes y según su interés.

Las arras penitenciales son las que más flexibilidad dan a las partes al ser las únicas que permiten a cualquiera de las partes contratantes apartarse de la operación de compraventa sin obligaciones derivadas. En caso de rescindir el contrato únicamente tendrían que responder con el importe de la garantía. Es decir, si fuese el comprador quien rescindiera el contrato perdería la cantidad abonada al suscribir el contrato, y si fuese el vendedor tendría que abonar el doble de esa cantidad. 

En el caso de las arras penales, son similares a las anterior ya que si una de las partes decide echarse para atrás la parte perjudicada recibirá la indemnización de la garantía. Pero, además del cobro de las arras, puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, que finalmente se lleve a cabo la compraventa.

Por último, las arras confirmatorias, como su nombre indica, sirven para confirmar la operación de compraventa, es decir, el importe de garantía es una parte del pago del precio total. La principal diferencia con las anteriores es que la indemnización en caso de no cumplir el contrato una de las partes no tiene que coincidir con el importe de la garantía. Cuando una de las partes decida rescindir el contrato, la otra puede exigir el cumplimiento o resolución del contrato, además de la indemnización que considere por los daños sufridos. El importe será determinado por un juez. 

 

Dpto.Redacción
12/10/2020

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